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萬客隆建設黃志龍：2018年房地產投資的潛力有多大？

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   黃志龍

　　噹前影響房地產投資的主導因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是2018年房地產開發資金來源在各個渠道都將繼續受到明顯抑制，這將是房地產投資承壓的關鍵因素。

　　房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。究竟哪些因素是影響2018年房地產投資的關鍵變量，本文試圖基於歷史數据與規律進行深入分析與探討。

　　2018年房地產投資承壓的兩個主要因素

　　一是房地產開發資金來源持續回落。房地產開發是資金密集型行業，這使得房地產投資與資金來源具有較明顯的一緻性。然而，從具體的波動特點看，二者增速也不完全同步：

　　首先，房地產投資滯後於資金來源的增速大約3-9個月，這符合房地產企業先籌資後投資的規律；

　　其次，資金來源的波動受外部資金市場環境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動幅度也更加激烈，相反房地產開發投資主要是房企基於自身庫存進行動態調整，增速也更加平滑。

　　在此，假設二者的滯後期為6個月。最近兩年的數据顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速，對應了2017年上半年8.5%的投資增速，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對應了7%%的投資增速。由此推論，2017年下半年房地產開發資金來源增速在7.4%-9.7%區間內波動（見下圖），相應地，2018年上半年投資增速可能在3%-6%區間內。資金來源的持續回落，必然會造成投資的持續下滑。

　　二是房地產銷售連續下滑。從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年房地產銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，並不急於開工建設。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著房地產銷售的持續下滑，儘管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景並不樂觀,http://www.taro.ewsearch.com.tw/vwx99-8432.html。相應地，房地產開發投資仍將持續下行。

　　支撐房地產投資不失速的兩個次要因素

　　除了上兩個主要因素的負面影響外，下述兩個次要因素則將有利於房地產投資保持韌性。

　　一是土地購置面積持續高位增長。土地和資金，同為房地產開發不可或缺的兩大要素。儘管開發商囤地的現象較為普遍，但歷史數据卻表明，土地購置面積與房地產投資仍存在較大的一緻性。然而，2017年以來，二者走勢分化趨勢明顯：土地購置面積增速持續上升，但投資增速不斷下降（見下圖）。這一揹離或許與新形勢下的土地供應政策變化有關。

　　在本輪房地產調控周期前，各地方政府的土地供應主要受房價影響，房價上升較快的時候，為了控制房價，增加房地產市場供給，政府出售土地的意願趨於增加，而房價增速下降時，為了控制房價過快下滑，政府傾向於減少土地供給。2017年以來，房地產調控思路發生了明顯的變化，土地供應的主要參考指標不是房價，而是住房庫存消化周期。

　　地方政府的決策依据是：2017年4月住建部80號文要求，各地要根据商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應停止供地，36-18個月的城市要減少供地，12-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　有必要指出的是，從更長的歷史周期看，房企購置的土地遲早要進入開發周期，只不過開發的周期可能要進一步延長。因此，2017年土地購置面積的高增，將成為穩定未來兩三年房地產投資的有利因素。

　　二是三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大。三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產投資平穩增長的重要因素。2017年5月，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距並不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利於房地產投資的增長。

　　從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國家開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至2017年12月末PSL余額累計已達到2.69萬億元,誠美樸真。

　　綜合兩方面因素看，噹前影響房地產投資的主導因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是2018年房地產開發資金來源在各個渠道都將繼續受到明顯抑制，這將是房地產投資承壓的關鍵因素。

　　與此同時，儘管階段性去庫存已接近完成，但房地產調控方向並沒有逆轉，特別是按揭貸款門檻和利率持續上升，對於需求端的預期影響較大。噹然，房地產投資也有房企購置面積高增、棚戶區改造持續等穩定、有利的條件。由此,泰嘉建設，2018年房地產投資下行趨勢還將延續，全年投資增速將在5%左右。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)